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李明俊:城市更新中,税务筹划空间巨大

2017-12-27    来源: 中国财经网  跟贴 0

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城市更新作为这几年火热的话题,项目前期税务及后期收益问题逐渐成为关注的重点,如何规避城市更新项目的诸多盲点?如何最快了解城市更新项目税收政策与实务处理?如何用税务手段加大拆迁成本实现企业更多盈利?......

在南京商业地产商会主题为《城市更新--探索城市空间的有效利用》的会长会上,中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊先生带来了“城市更新税收政策解读”的专题分享。


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专家李明俊教授以深圳为例,解读城市更新的概念和现状。深圳早在2010年,就推出《城市更新办法》,坚持法制化思路,政府引导,市场运作,走在全国城市更新最前沿。随后,广州、上海政府部门来深圳实地考察,政策相继出台。

深圳城市更新分类为:综合整治、功能改变、拆除重建。目前,由于深圳用于招拍挂的土地稀少越来越稀缺,通过城市更新来获取土地成为越来越多开发商拿地的重要手段,房地产企业城市更新项目竞争情况日益凸显。

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深圳城市更新土地主要来源于两类人:一是来源于900个自然村里的大量的土地;二是中国改革开放时期,招商引资引入大量的三来一补企业,企业主们是城市更新重要的主角之一。

由于三来一补企业主的很多土地是向村委租来的,没有过户也没有购买。且当时土地概念不清晰,缴纳租金后就修建厂房,如今厂房已破旧,所以目前城市更新的走向,不仅要考虑企业主,还要考虑村股份公司的利益。政府后来出台政策,如愿意缴纳几百万或几千万的土地出纳金,就可以允许土地变现,集体土地变成商业用地,但当时很多企业出于资金考虑,并没有缴纳。

深圳城市更新合作时除了规划,最大的问题是跟被拆迁户的谈判。以前被拆迁户出地你出钱,三七开就好了,现在胃口越来越高,行情已经是四六开,甚至五五开,所以很多房企根本不赚钱,只是为了在深圳拿到项目立个脚而已

深圳城市更新政策关键词

深圳城市更新的产业政策历经7、8年,目前可总结为以下关键词:规划统筹、集体资产平台交易、配人才安居、以产业驱动、强区放权(深圳市政府放权给各个区)、棚户区改造、土地整备利益统筹(有效的整合土地用地)。

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此外,开发商们想在深圳拿地,可以和单一工厂主谈合作开发,只有一个工厂主,没有被拆迁户,相对简单很多。按照土地规划的条件,谈判方式可以有工改工、工改商、工改住等等,这样谈判不仅节奏快、高效,而且利润也不低


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城市更新是指根据城市规划,进行综合整治、功能改变、拆除重建及局部完善的活动。税务规划核心和关键是合作模式以及拆迁补偿支出的

城市更新里,财税方面最大的一块是拆迁补偿。拆迁补偿费主要包括:①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物及青苗补偿费;④菜地开发建设基金;⑤拆迁补偿费;⑥搬迁补助费;⑦临时安置补助费;⑧安置房周转费用;⑨停工、停业补偿费;⑩退还的相应土地出让金。

一般而言,城市更新中涉及拆迁补偿时,如果被拆迁户是法人,就需要发票;如果是自然人,则不需要发票,白条就可以入账。深圳拆迁补偿住宅赔偿率通常是1:1.1,1:1.2,目前最高1:1.4。如果是厂房,赔偿一般在1:0.8。开发商往往通过无限度加大赔偿比例,达到少缴税的目的,甚至有的夸张到1:5外加额外支付现金补偿,严格来说,这是一种偷税行为

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关于政策性拆迁与商业性拆迁:城市更新的项目是有优惠政策的,政策性搬迁与商业性搬迁的税收政策差异很大,税差往往会达好几个亿,所以,应尽量争取往政策性拆迁方面靠。

关于被拆迁人取得的拆迁补偿款,被拆迁户往往会提条件要求包税,对这个问题,李教授指出,无论是现金还是实物(房屋),在深圳,如果被拆迁户是自然人,取得拆迁补偿费符合城市更新改造政策,100%不需要缴税,所以,即便100%包税,影响也不大;但被拆迁户如果是法人,如果他符合城市更新改造政策,那么其增值税、土地增值税是不需要缴纳的,但是需要缴纳所得税,这里的包税其实是指所得税。

案例分析:村委以地换房,双方如何纳税?

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税务误区和小贴士

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在城市更新中,经常会有税务认知上的误区。比如,开发商给被拆迁户的“回迁房”,按照税收相关规定,补偿给拆迁户的房屋,虽然被拆迁户不用付钱给开发商,但开发商仍需视同销售,要征收增值税、土地增值税和企业所得税。很多人错误地认可这项不需要计算销售收入。

再比如,回迁房办理房产证时,很多人认为按成本价登记可以少缴增值税和保险费,但实际上,按照市场价登记备案对开发商更有利,表面上多缴纳5%增值税,但实际上可以少缴纳最少30%的土地增值税,这也是税务规划很重要的一点,提醒大家注意。

城市更新中,加大拆迁成本是企业常用的手段,很多企业会无限度增大拆迁补偿成本,碰到高压线风险很高。因此,提醒大家要注意拆迁成本加大的度

被拆迁户合理合法降低税务方法:

①被拆迁户拿到拆迁补偿要缴税,为降低税务成本,被拆迁补偿的收入可转入到新疆、香港、海外等地,来合理合法降低税

②被拆迁户由法人转为自然人,可降低

③变资产买卖股权买卖,也可以降低被拆迁户的税务成本;

税务划是跷跷板,举例说A是有厂房的工厂主,B是开发商,A卖土地给B两种方法:

①旧厂房卖给B,A需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税,假定成本3个亿,卖价9个亿,毛利6个亿,A缴纳三税总和3.1亿;B需要缴纳契税2700万,合计3.4亿税。

②A不是卖楼给B,而是卖股权给B:站在卖方角度,买卖双方只需缴纳企业所得税1.5亿,可省1.9亿;而从买方角度,面对税务局,成本是3个亿,未来税成本加大。

 

正如李明俊教授所言:城市更新项目中项目拓展遇到的风险可以规避,税务层面同样存在巨大的划空间!

悉,智慧源(深圳)管理顾问股份公司(股票代码837079)是国内一间专注于房地产行业税务划、财务咨询、上市包装与财务顾问的专业机构,已在北京、上海、广州、深圳、合肥南京、武汉、厦门等城市设有公司。

李明俊教授国内知名地产财税专家,智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长、中国房地产财税咨询网总裁。出版有《节流-金融危机下企业税务成本控制》、《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列VCD产品,最新书籍有《企业领导者如何“税”得香》、《纳税有窍门》。






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