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美联储加息对中国房价有什么影响?

2017-03-16    来源: 中国财经网  跟贴 0

  昨天美联储宣布加息,距离上一次加息仅时隔90天,并且声称今年预计加息3次。那么美联储的加息会中国房价有什么影响?房价会下降吗?这次加息美元不升反降,金价暴涨,对房价有什么影响?

  美联储加息对中国房地产市场的影响

  最大的原则是,美元加息对中国房地产肯定是负面影响,但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制,资本外流渠道不畅通,历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响;在我国仍实行较严资本管制的前提下,美国加息对我国房地产市场影响仍然较小。但在2017年,对房地产的负面影响肯定是超过历史过去的。特别是在2016年的系列政策推动下,中国房地产自身也已经到了调整的边缘。
  在2015年12月那一次美元加息后,看得见的是,中国进行了大规模的信贷刺激,释放的大量的货币,这也带来了中国房地产市场最火 爆的2016年,全年房地产销售额历史首次超过10万亿。
  那么在此加息,中国房地产会如何受到美元升值影响?在房地产政策已经收紧的情况下,中国房地产市场走势如何?
  从市场趋势看,2017年也已经没有了继续2016年超发货币的基础:
  中国房地产市场的短期最大决定因素是来自房贷的量与价格,目前看,前11月,市场的冲高完全是因为房贷的天量占比:
  央行昨日(12月14日)公布的数据显示,中国11月新增贷款7946亿元,大幅超出此前市场预期的7200亿元,也远高于上月的6513亿元。
  在11月新增的7946亿元人民币贷款中,房贷仍是主力。具体来看,11月,以房贷为主的住户部门中长期贷款增加5692亿元,为年内第二高,占当月新增信贷的约72%,较上月的75%略有下降。
  所以这个数字的变化,将决定未来6-9个月房地产市场的走势:
  那么美联储的加息对中国房地产市场的影响主要有几点:
  第一:人民币继续走弱,有没有加息可能性?
  本周一当天,一年期离岸人民币掉期(CNH1Y)与在岸市场同期人民币掉期价差创下过去11个月以来的最大值,凸显国际投资机构在离岸市场看空人民币的情绪有所高涨。
  这种情况下:中国经济刚刚企稳,又临近年末流动性紧张关头,短期加息可能性不大,但在2017年的二季度有没有可能开启加息?
  第二:资金回流美国
  07-08年美国实施量化宽松的货币政策,增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥,美元贬值,创造了大宗商品的牛市。未来美元走强,必然会导致自己回流美国。大宗商品陷入熊市,全球出现通缩迹象,多数货币出现贬值。
  美联储加息就犹如一柄“达摩克利斯之剑”,悬于全球金融市场之上,人民币也不例外。
  第三:全球资金流动加剧
  资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中,资金的投资方向发生转移极有可能导致中国楼市及股市的大幅动荡。
  对于有投资需求的投资者,为实现资产保值增值,资产配置可以考虑增加美元、英镑计价的投资品比例。有条件的,可以选择海外置业、海外保险,或选择QDII类产品以及海外股市的投资机会。
  第四:资金价格明显上涨
  从资金成本看,过去的一个月,支付宝的收益从2.44上涨到了2.65,可见整体资金价格的上行。这个趋势还在持续。
  2008年经济危机后,美联储每25个基点的降息操作,大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗,房产的变现能力又较差,买房(特别是非核心城市)已不再是稳妥的投资选项。
  第五:国内融资难度上行
  2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录,中原地产研究中心统计数据显示:合计全年融资额度达到了11250亿,这也是历史首次突破1万亿的年份,同比同口径上涨幅度达到了25%。但从10月调控以后看,房企的债券融资难度明显加大:
  第六:海外融资成本大幅上涨
  仅11月来,房企提前赎回美元债务已经超过10亿美金,而且从趋势看,随着美元走强,房企赎回的速度还在加快。
  11月28日,龙湖地产有限公司披露,其已于25日完成赎回2019年到期优先票据,金额相当于相等于票据本金额103.43750%另加截至赎回日期(但不包括该日)的累计及未支付的利息的赎回价。
  11月10日 - 花样年控股公布,公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。
  11月15日,景瑞控股有限公司发布公告宣布,公司于11月14日以2190万美元的总代价(包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据
  11月合景泰富公告称,该公司已于赎回日期按赎回价赎回本金总额4亿美元的所有未偿还2012年票据,赎回价相等于2012年票据本金额100%,即4亿美元。
  新昌集团控股发布公告,根据1亿美元于2017年到期的6厘可换股债券条款规定,公司将按任何可换股债券持有人的选择,于2016年11月20日按本金额加上截至该日期应计但未支付的利息,赎回全部或部分该持有人的可换股债券。
  第七:资本管制加强可能性增加
  从国内经济的基本走势看,叠加人民币的供需角度看,人民币中长期贬值是既成事实,但因为强有力的国家调控,人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。
  庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值,外汇管制相对严格,也约束了资本短期大规模流出。
  第八:人民币贬值肯定是房地产的利空
  在人民币升值的数年里:人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量财富增长的消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。
  流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说,商品房的需求弹性大于普通商品,因而上涨的幅度会更大。
  第九:巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张
  如果持续甚至有可能出现违约。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境,如果人民币贬值形成趋势,将影响房地产市场将面临颓势,从而可能伤害中国经济。
  人民币贬值对房地产市场来说,首先影响三四线市场,对目前的一二线房地产市场来说影响不大,但如果成为趋势,房地产市场难免受到影响。
  在未来一线城市依然是房地产的避风港,特别是看到地王频繁出现的区域,更是代表了未来的投资价值。
  第十:市场出现通货膨胀苗头
  目前通胀看似温和,但上升趋势令人不安,工业价格涨幅向消费者传导只是时间问题!
  如果2017年出现通胀爆发,则央行货币政策方向可能发生更大变化。那么对于中国房地产来说,坚守一二线更是最大的绿洲。
  第十一:对于豪宅市场
  未来可能更多的资金进入欧美市场,而对于新兴市场的资产和大宗商品很可能吸引力降低。刷新历史纪录的2016年一线城市豪宅市场很可能在2017年难再突破。
  第十二:对于普通人来说
  减少房地产投资行为,刚需入市尽量选择核心区域,在这个人民币趋弱的时候,选择资产必须是变现难度最小的资产,对于很多远郊区前期已经暴涨过的资产,目前看,风险要远远大于核心区域。
  预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入我国房地产市场,从而推高房价。
  但如果一旦人民币改变升值预期,出现趋势性的贬值变化,买房就赚钱的趋势将出现逆转,这种情况下,买房就愈加需要谨慎。
 


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